Mustafa Burak SU

Dünya hiç olmadýðý kadar hýzlý ve hiç istenmediði kadar sert þekilde deðiþiyor.  Finansal mühendislik harikasý türev  araçlar ile likiditenin bol olduðu ,risk iþtahýnýn likiditeye baðlý olarak tavan yaptýðý dönem kapanýyor. 2010 yýlýýn baþý 10 yýl sonra Amerika’nýn finansal tarihinde yeni bir milad olabilir. Regülasyonlarýn katlanarak arttýðý bir ekonomi Amerika’yý tekrar ayaða kaldýrabilecek mi göreceðiz.

Þöyle biraz geçmiþe dönelim. Kendimize ders çýkartalým.

1995 yýlýnda yavaþ yavaþ þiþmeye baþlayan Dot.com balonu 2000 yýlýnýn ortasýnda büyük bir gürültü ile patladý. Borsalar allak bullak oldu. Bu balonun patlama etkisi Amerika'nýn yeni büyüme motoru teknoloji þirketlerini vururken, 11 Eylül saldýrýlarý ekonomiye 2. büyük darbeyi vurdu. Amerikan ekonomisinin hýzlý bir þekilde yavaþlamaya baþlayacaðý, hatta duracaðý dünyanýn yeni gündemi idi.  Ekonominin durmamasý için FED baþkaný Greenspan’in bulduðu çözüm faizleri hýzlý þekilde aþaðýya çekmekti. Faiz oranlarý  6.50% lerden 1% lere kadar hýzlýca geriledi. FED’in faizleri  bu kadar düþürmesi sonucu bankalar FED’den çok ucuza borçlanmaya baþladý. Paranýn maliyeti bankalar açýsýndan azalýnca hýzlý bir büyüme trendi baþladý ve bankalarýn risk iþtahý arttý. Tüketiciler içinde faizlerin düþmesi daha ucuza borçlanma fýrsatý saðladý. Risk iþtahýnýn artmasý ve tüketiclerin yarattýðý talep ile dünya tarihinin en büyük emlak balonu þiþmeye baþladý.  2005 yýlýnda ev fiyatlarý zirve yaptý. 2006 dan itibaren ise subprime krizi patlak verdi. Ev fiyatlarý hýzlý bir þekilde düþmeye baþladý. Ev fiyatlarýnýn sürekli arttýðý bir dünya üzerine oturtulmuþ finansal araçlar, 2006'dan itibaren ev fiyatlarýnýn hýzla düþmeye baþlamasý ile finans kurumlarýnýn bilançolarýna çok büyük zararlar yazdýrdýlar. 2008 yýlý krizin bankalarý batýrmaya ve zirve yapmaya baþladýðý yýl oldu. Krizin sýnýrlarý ve büyüklüðü yine ayný yýl anlaþýldý. Devletler hiç olmadýðý kadar likiditeyi sistem çarklarýnýn  çalýþmaya devam etmesi için piyasaya sürdüler. Amerika’da devlet bazý banka ve sigorta þirketlerinin zararlarýný üstlendi. Avrupa’da da durum çok faklý deðildi. Teþvik paketleri , kriz paketleri arka arkaya açýklandý.  Talebin durmasý ile  enflasyonda ciddi bir düþüþ gözlenmeye baþladý. Bu merkez bankalarýnýn faiz oranlarý aþaðý çekmesine fýrsat saðladý.

Ülkemize baktýðýmýzda ise 2001 yýlýnda yapýlan yasal düzenlemelerin sonucunda finans sektöründe büyük bir sýkýntý yaþanmadý. Enflasyonun hýzlý bir þekilde gerilemesi ve yurtdýþý konjonktürün sýfýr faize ilerliyor olmasý ülkemizde de Merkez Bankasýnýn faizleri tarihi dip noktalara kadar indirmesine sebep oldu. Diðer taraftan ihracatýn durmasý  istihdam rakamlarýný ve büyüme rakamlarýný olumsuz etkiledi.  2004-2006 arasýnda çok hýzlý büyüyen Gayrimenkul sektörü krizde en çok sýkýntý yaþayan sektörlerden birisiydi. Kriz korkusu ve gelecekteki belirsizliklerin etkisi ile gayrimenkul talebi çok hýzlý düþtü. Talepteki hýzlý düþüþ 2006 yýlýndan kalma arz fazlasý ile bir araya gelince konut fiyatlarýda trende uydu , m2 fiyatlarý 2004-2006 arasýndaki tüm kazancýný iade etti.

Bugün geldiðimiz noktada hem faizler hem de konut fiyatlarý çok düþük. Konutun uzun vadeli iyi bir yatýrým olduðu aþikar. Birazcýkta gayrimenkul yatýrýmcýlarýnýn bilmesi ve kullanmasý gereken finansal kaldýraçtan bahsetmek istiyorum.

Basitçe finansal kaldýraç, yatýrýmda dýþ kaynak kullanarak sermaye karlýlýðýnýn arttýrýlmasýdýr. Gayrimenkul yatýrýmlarýnda da ayný taným geçerlidir. Satýn alýnacak konutun bir kýsmýnýn kendi kaynaklarýnýz ile bir kýsmýnýn banka kredisi ile karþýlanmasýdýr.

100.000 TL lik bir evi satýn aldýðýmýz ve 150.000 TL ye 3 sene sonra  sattýðýmýz 3 farklý senaryo ile  ilerleyelim. 1. senaryoda evin tamamýný kendi kaynaklarýmýz ile, 2. senaryoda %50 sinin banka kredisi kalanýný kendi kaynaðýmýz ve 3. senaryoda evin %80 ini banka kredisi kalanýný kendi kaynaðýmýz ile finanse ediyoruz.

1. Senaryo

100.000 TL lik konutu %100 kendi kaynaðýmýz ile finanse ettik ve 150.000 TL ye sattýk. 100.000 TL yatýrýmýmýzýn karþýlýðýnda 50.000 TL yani %50 kar elde ettik.

2. Senaryo

100.000 TL lik konut kredimizde %50 yani 50.000 TL kendi kaynaðýmýzý kullandýk. 150.000 TL ye sattýðýmýzda evin satýþýndan 50.000 TL kar elde ettik. Týpký 1. senaryoda olduðu gibi kar 50.000 TL ancak bu defa ayný tutardaki karý sadece 50.000 TL  yatýrarak elde ettik. 50.000 TL karþýlýðý 50.000 TL kar elde ettik. Sermaye karlýlýðý %100 oldu.

3. Senaryo

Bu defa 100.000 TL lik gayrimenkul yatýrýmýnda 20.000 Tl kendi kaynaðýmýzý ve 80.000 TL banka kredisi kullandýk. Evi 150.000 TL den sattýðýmýzda yine 50.000 TL elde ettik. Ancak bu defa 20.000 TL yatýrým karþýlýðýnda 50.000 TL kazanç elde ettik. Sermaye karlýlýðýmýz %250 oldu.

Konut fiyatlarýnýn düþük olduðu ve ileride hýzlý bir fiyat artýþýnýn beklendiði durumlarda 3. senaryo yatýrým geri dönüþündeki karlýlýðýnýzý maksimize edecek senaryodur. Faizlerin düþük olmasý bankadan aldýðýnýz kredinin maliyetini düþük düzeyde tutmaktadýr.

Bugünün piyasa koþullarý özellikle yatýrýmcýlar için düþük faiz ve düþük konut fýrsatýný yaratmýþtýr. Alýþkanlýklarýmýzý bir yana býrakmanýn zamaný geldi. Bu yeni bakýþ gayrimenkul sektörüne ivme kazandýrýrken akýllý yatýrýmcýlar içinde  fýrsatlar yaratacak. Piyasada ibre  bekleden “AL” a döndü. Seçim sizin, ya fýrsatlarý izlemeye devam edeceksiniz ya da fýrsatlarý deðerlendireceksiniz.

http://doktormortgage.com